פסק-דין בתיק ת"א 7414-12-09

1.         בפני תביעת פינוי וסילוק יד  הנתבעים מהמבנה המשמש למאפיה ברחוב קהילת ניו יורק, ת"א-יפו, הידוע כחלקה 91 בגוש 7069 (להלן - "המושכר"). התובעת הינה הבעלים של המושכר, ששטחו הכולל 278 מ"ר. מר אהרון הורנבלס (להלן - "אהרון") הינו כיום בעל המניות היחיד בתובעת. את רוב המניות, 980 מתוך 1000 מניות שהונפקו, רכש אהרון במסגרת חלוקת עזבונו של המנוח אברהם הילרוביץ, שהחזיק במניות אלו שנים רבות. (ראה הסכם חלוקת העזבון, נספח ד' לתצהיר אהרון). לאחר מכן קיבל אף את יתרת המניות. נתבעת 1 הינה חברה המחזיקה במושכר ומנהלת שם את עסק המאפיה, והנתבעים 2 ו-3, אב ובנו, הם בעלי המניות והמנהלים, בפועל, של החברה הנתבעת 1 (להלן - "הנתבעת"). חוזה השכירות שמכוחו מחזיקים הנתבעים במושכר הינו נספח ב' לתצהיר הנ"ל, מתאריך 10.4.1961 (להלן - "חוזה השכירות") ואין חולק כי על חוזה זה חלות הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן - "החוק"). עילת התביעה הינו בשתיים. הראשונה, בניה ללא היתר, הפרת האמור בסעיף 9 לחוזה השכירות, יחד עם האמור בסעיף 131 (2) ל חוק, והשניה, העברת המושכר לאחר, בניגוד לסע' 6 לחוזה הנ"ל, ונטישת הדייר שהיה רשאי להחזיק בו, בהעברה לאחר, היא הנתבעת, כל זאת יחד עם האמור בסעיף 131 (2) הנ"ל. הנתבעים מכחישים את טענות התובעים, מכל וכל.

2.         לענין הבניה כהפרת תנאי חוזה השכירות, הרי נראה לי כי טענה זו לא הוכחה כנדרש.

            בסעיף 9 לחוזה הנ"ל נאמר כדלקמן:

                                    "המשכיר מרשה לשוכר באופן חד פעמי עם כניסתו למושכר לבצע את כל השינויים, התיקונים, השיפורים הדרושים לסידור והתאמת המושכר למטרת השכירות ולבצע גם בעתיד שינויים ושיפורים במושכר במידה והדבר ידרש ע"י הרשויות המוסמכות לכך לשם החזקה וניהול בית העסק ע"י השוכר ע"י השוכר למטרות המוגדרות  בהסכם זה".

(הדגשה שלא במקור)

            לטענת ב"כ הנתבעים, רוב השינויים במושכר, הוספת שטח של כ-30 מ"ר, נעשו כאמור ברישא לסע' 9 הנ"ל - במועד כניסת השוכר למושכר. גם לאחר מכן, עניינו בעבודות בניה שנעשו לצרכי ניהול העסק כמאפייה. וממילא, מדובר בעבודות בניה ושיפורים שהתבצעו עוד בשנים 1971 ועד 1988, כעולה מנספחי תצהיר אהרון. טענה זו לא נסתרה. לא הוכחה בפני בית המשפט כל פעולת בניה מאוחרת משנת 1988. מנספח ה'(2) לתצהיר הנ"ל עולה כי כבר בתאריך 12.11.71, פנה בא כוח התובעת לעירייה בטענה על בניה באתר המאפייה, דהינו, התובעת מודעת כבר אז לעבודות אלו. אהרון עצמו הודה כי הוא היה מגיע מדי פעם למושכר אך נמנע מלהתעניין ולברר את מצבו הפיזי ואת שטח המאפייה, על אף שאיש לא מנע זאת ממנו והוא הרי מהנדס במקצועו. במצב דברים זה, חזקה על התובעת כי ידעה על השינויים ועבודות הבניה, אך, ככל הנראה, הסכימה לכך, באשר עסקינן בעבודות מותרות, כאמור בסעיף 6 הנ"ל, למתן מענה לדרישות הלגיטימיות מטעם הרשיות לצורכי ניהול עסק המאפייה.

            הטענה הנוספת בדבר פתיחת דלת במושכר כחיבור לדירה אחרת, שבשכנות, שנשכרה על ידי הנתבעת לצרכיה, כלל לא הוכחה. טענת התובעים מבוססת כולה על נספח ח' לתצהיר אהרון, מכתבו של מר שלמה מסלאווי, יו"ר וועד שכונת התקוה, המתריע בפני מחלקת הניקיון בעיריה על המטרד שנוצר בעקבות החיבור, כביכול, בין השטחים. כאשר כותב במכתב לא זומן לעדות וכל ראייה אחרת בענין זה לא הוצגה, נכשלה התובעת בהוכחת הפרה נטענת זו של החוזה. גם כל האמור בענין זה בחוו"ד של השמאית גב' רחל קראוזה, שהוגשה לבית המשפט במהלך ניסיון הצדדים להגיע להסכמה על פינוי בכפוף לדמי פינוי, אינה ראייה כשרה לתוכנה, כשחווה"ד לא הוצגה לביהמ"ש כראייה בתביעת הפינוי, לא מטעם התובעת ולא מטעם הנתבעים, שמעולם אף לא נתנו את הסכמתם לתוכנה, כראיה במשפט.

            אשר על כן, התביעה בעילת פינוי זו - נדחית.

3.         העילה השניה הינה, כאמור, העברת המושכר לאחר, החברה הנתבעת, בניגוד לאמור בחוזה השכירות, ומכאן אף לנטישת המושכר על ידי דייריו על פי חוק.

            הדייר המקורי, כאמור בחוזה השכירות, הוא השותפות "יצחק אנגל את שטיינהאור חיים ומרים". אין חולק כי אין מדובר בשותפות רשומה. עם השנים עזבו חיים ומרים שטיינהאור את המושכר ויצחק אנג'ל, אביו של נתבע 2, נותר המחזיק היחיד. בנסיבות אלה, ובהעדר כל התניה אחרת, סותרת, בחוזה השכירות, נותר יצחק אנג'ל ז"ל הדייר החוקי היחיד במושכר, והוא הדייר החוזי והמקורי. עם פטירתו, וכאמור בסע' 23(ב) לחוק, הפך נתבע 2, בנו ומי שעבד עימו בעסק המתנהל במושכר מאז שנת 1968, לדייר על פי חוק.

הנתבעת הוקמה ונרשמה ברשם החברות בתאריך 7.3.73. בתחילה היה שם החברה אנג'ל הניה ויצחק, שיווק מעדנים בע"מ. השם שונה בתאריך 23.5.85, כנראה לאחר שיצחק אנג'ל הלך לבית עולמו. בעלי המניות והמנהלים כיום הם הנתבעים 2 ו-3. נתבע 2 מונה כמנהל בשנת 1989 ונתבע 3, בשנת 2004 (ראה תרשים רשם החברות, נספח ז' לתצהיר אהרון) המשכיר המקורי, כאמור בחוזה השכירות היה סבו של אהרון, המנוח סנדר הילרוביץ, שנפטר באפריל 1968. הזכויות כ"בעלת הבית", הועברו, במועד בלתי ידוע, לתובעת, וסנדר הילרוביץ ז"ל היה בעל השליטה ורוב המניות בה. זכויות אלו הועברו לאברהם הילרוביץ ז"ל, יורשו של סנדר. בתאריך 24.3.81, הפך אהרון לאפוטרופוס של אברהם הילרוביץ ז"ל, כאמור בצו מינוי אפוטרופוס, נספח ו' לתצהיר אהרון. עוד קודם לכן, טיפלו עוה"ד אברהם גרינברג ז"ל ודניאל לאופר, יבדל לחיים, ברכושו של אברהם הילרוביץ ז"ל, משהפך לחסוי. כשמונה אהרון לאפוטרופוס, קיבל אהרון, לבקשתו, מעורכי הדין, את תיקו של החסוי שהתנהל במשרדם. ולדבריו בעדותו, ואין לי כל מקום שלא ליתן אמון מלא בגרסתו, רק אז, בשנת 2008, לאחר שעיין בחומר שבתיק, נוכח לדעת, לראשונה, כי המחזיקה במושכר והמנהלת בו את עסק המאפייה, היא הנתבעת.

ממכתבו של עו"ד גרינברג ז"ל לנתבעת, מתאריך 24.3.05 (ראה נספח ג לתצהיר תביעה 2), עולה כי  הוא הפסיק את טיפולו במושכר עובר למועד משלוח המכתב, וכנראה - אף זמן רב קודם לכן.

הנתבעים אינם כופרים בעובדה שהנתבעת היא זו המחזיקה ומפעילה את המאפייה, כאמור בסע' 3 לתצהיר נתבע 2, אולם לטענתו, העברת המושכר לנתבעת נעשתה לפני שנים רבות, בידיעת והסכמת התובעת. את טענתם זו מבססים הנתבעים על שני ראשים. ראשית, ההסכם מיום 23.3.85. נספח ב לתצהיר הנתבע 2, ושנית, קבלת דמי השכירות ע"י התובעת מאת הנתבעת, לאורך שנים רבות, בשיקים משוכים על חשבון הבנק של התובעת, וללא כל התנגדות או הסתיגות. ולהלן התייחסותי לטענות אלו, אחת לאחת.

4.         הנתבעים רואים בהסכם מיום 23.3.85 כחוזה שכירות נוסף שתנאיו משלימים ומצטרפים לתנאי חוזה השכירות המקורי. חוזה זה (להלן - ה"חוזה"), נחתם על ידי אהרון, על ידי התובעת - בחתימת אהרון יחד עם חותמת החברה, ועל ידי נתבע 2. בפתיח לחוזה זה, נזכרים גם השותפות, הדייר המקורי, ואף הנתבעת. אהרון נרשם בחוזה זה כאפוטרופוס של אברהם הילרוביץ ז"ל, שהיה אז בחיים. השותפות, הדייר המקורי, עדיין מצוינת בחוזה זה כדיירת המוגנת על פי ה חוק במושכר. מטרת כריתת החוזה הינה, כאמור שם, בהעברה - "מטעמי נוחיות עיסקית ורשמית", של זכות הדיירות, או השכירות, מהשותפות לנתבעת. בסע' 2 לחוזה, מצהיר אהרון, כאפוטרופוס ובשם התובעת, על הסכמתו להעברה זו, אך המקום בו אמור להיות מצויין המועד להעברה נותר ריק (סע' 2(ב) לחוזה). בסע' 6 הוצהר והוסכם כי העברה זו נעשית ללא תמורה. ובסע' 8 לחוזה נאמר כדלקמן:

            "חוזה זה יהיה חסר תוקף באם יתקיים לפחות אחד מהתנאים הבאים:

                        1.  תתקבל התנגדות מבית המשפט לביצוע הפעולה.

2. יפגע במישרין או בעקיפין בחלק מזכויותיו של החסוי הילרוביץ

 אברהם".

            לטעמי, אין בחוזה זה ולא כלום. החוזה חסר כל תוקף והוראותיו מעולם לא קיבלו כל נפקות משפטית, ולמסקנתי זו מספר נימוקים.